Provenant du droit commun applicable aux revenus fonciers, le déficit foncier permet d’alléger la fiscalité liée à votre bien immobilier lorsque vos charges pèsent plus que vos recettes. Ce système est très utile surtout pour les investisseurs qui ne sont soumis à aucun dispositif légal de défiscalisation. Pour en savoir plus sur ce mécanisme lié à l’investissement immobilier, continuez la lecture de cet article.

Déficit foncier : c’est quoi réellement ?

Le déficit foncier est un mécanisme de réduction de charges. Il permet à un propriétaire bailleur, pour qui un bien immobilier coûte plus cher que ses recettes, de réduire une partie de la différence de son revenu global. Mais ça, ce n’est qu’une définition tirée d’une situation.

En fait, si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous louez nu et que vous relevez du régime d’imposition réel, vous avez la possibilité de déduire de vos revenus fonciers une bonne partie des charges. Cependant, si le montant de ces derniers est plus élevé que celui des revenus générés par le foncier, cela crée une situation qui est en réalité : le « déficit foncier » (supériorité des charges vis-à-vis des revenus fonciers) ; déficit auquel s’applique le mécanisme mentionné tantôt.

Qui peut profiter du principe du déficit foncier ?

Peut être bénéficiaire du deficit foncier, tout citoyen payant régulièrement ses impôts, étant soumis au régime réel de l’impôt sur le revenu ou à celui du régime micro-foncier et ayant investi dans l’immobilier locatif non meublé.

Les régimes d’imposition favorables au déficit foncier

Vous le savez déjà, deux régimes d’impôts permettent de bénéficier du déficit foncier. Il y a le régime réel et le régime micro-foncier. Ci-après, plus de détails sur ces deux types de régimes.

Le régime micro foncier

Un investisseur relève du régime micro-foncier lorsque ces revenus sont inférieurs à 15 000 euros l’an et que ses biens mis en location ne sont soumis à aucun autre régime. Dans le régime micro-foncier, quel que soit le montant de vos charges, vous ne déclarez qu’un abattement forfaitaire de 30 % automatiquement appliqué à vos revenus fonciers.

Le régime réel

Il s’agit d’un régime pour lequel on opte de plein gré, contrairement au régime micro-foncier. Le régime réel favorise la déduction des charges de vos revenus fonciers en fonction des dépenses que vous avez réellement effectuées pendant l’année fiscale.

Attention : Si vous vous enregistrez au régime réel, il ne sera plus possible de révoquer cette option avant au moins 3 ans.

Les avantages du déficit foncier

Le mécanisme du déficit foncier vous offre la possibilité de déduire un grand nombre de charges de vos revenus fonciers. Il vous est possible de déduire :

  • Les impositions liées au bien immobilier (la taxe foncière par exemple) ;
  • Les frais de réparation et d’entretien ;
  • Les prestations d’assurance ;
  • Les intérêts et dépenses liées aux prêts ;
  • Les dépenses liées à la gestion et à l’administration du logement ;
  • Les compensations de délogement ou de relogement des locataires.

Comment calculer le déficit foncier ?

Pour calculer votre déficit foncier, il faut en premier lieu calculer le total de vos recettes immobilières sans frais ni taxes et le total de vos autres charges.

Ensuite, vous allez procéder à la soustraction des intérêts d’emprunt du revenu brut total précédemment calculé. Si la réponse est négative, il y a alors déficit. On peut ainsi prélever ce dernier du revenu foncier des années écoulées.

Dernière étape, vous allez enfin imputer les autres frais sur les recettes de charges liées aux intérêts de vos prêts. Si le résultat n’est pas satisfaisant, il est relevable de vos bénéfices totaux dans la limite des 10 700 euros.

 

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